היטלי השבחה בפינוי בינוי: כל מה שצריך לדעת ל- 2026
בימים אלו, מתנהל מאבק משפטי ורגולטורי רחב על עצם קיומו ודרך חישובו של היטל השבחה בהתחדשות עירונית.
סוגיית היטל ההשבחה עלתה לכותרות באופן אינטנסיבי עקב שתי התפתחויות דרמטיות עיקריות:
האחת, היא הכרעת בית המשפט העליון שדחתה את ערעורי עיריות תל אביב וירושלים וקבעה כי יש להתחשב בהשפעת תמ"א 38 על שווי הנכס כמצב קודם, ובכך יצרה בשורה לבעלי הדירות כיוון שהיא מבטלת בפועל חיובי היטלי השבחה בשיעור של מאות אלפי שקלים לדירה באזורי התחדשות עירונית ספציפיים כמו למשל שכונת רחביה בירושלים – החלטה שנתפסת חיובית לבעלי הדירות אך מכה כלכלית עבור הרשויות המקומיות.
השנייה, היא הודעת מנכ"ל משרד הפנים כי המשרד זיהה בעיות משמעותיות בתהליכי הגבייה והחישובים של ההיטל ועל כן הוא בוחן רפורמה מבנית דרמטית שכוללת חלופות כדוגמת ביטול היטלי השבחה בעת מכירת דירה והעברתם לתוכנית מיסוי אחרת, תוך הבטחת שיפוי לרשויות המקומיות.
פינוי בינוי של מבנים ישנים מהווה בשנים האחרונות דרך יעילה וחשובה להתחדשות עירונית. איך זה עובד? הדיירים מפונים מהמבנה הישן שנהרס ונבנה מחדש באופן שמכיל מספר רב יותר של דירות. זהו נראה מצב אידיאלי בו כל הצדדים מרוויחים ונהנים מהתוצאות- הדיירים מקבלים דירות חדשות, היזם מקבל את הנתח שלו, מספר הדירות גדל וערך הבנין עולה. חשוב לדעת שבמקרים מסוימים חלה חובת תשלום היטל השבחה על הנכס בעיקר אם תמכרו את הנכס לאחר אישור התב"ע ובטרם התקבל היתר בניה לפרויקט.
מה זה היטל השבחה?
היטל השבחה זו חובת תשלום לרשות המקומית שחלה במקרים בהם עקב תכנית שאישרה הרשות המקומית ערך הנכס עלה, לדוגמה מגרש שהתכנית מאפשרת לבנות 1000 מטרים ובמסגרת קידום תכנית חדשה מאשרת הרשות בניית 2000 מטרים, הגדילה הרשות את מספר המטרים הניתנים לבניה על הקרקע ובכך למעשה השביחה את שווי הקרקע והדירות הבנויות עליה, ובעבור זה דורשת העירייה תשלום "היטל השבחה".
בשביל מה נועד היטל השבחה?
ראשית, מטרתו הראשונה של היטל השבחה היא לשפר את מצבה הפיננסי של הרשות המקומית כאשר יחד עם זאת הסכומים המצטברים בעקבות ההיטל, ישמשו את הרשות המקומית לתשלום פיצויים למקומות בהם ערך הנכס ירד בעקבות החלטת הראשות. מתי זה קורה? לדוגמה כאשר הרשות מחליטה על שינוי ייעוד של קרקע אשר פוגע בערך הנכסים הסמוכים לה ואז הרשות מחויבת לפצות את בעלי הנכסים שערכם ירד בעקבות כך.
למי יש פטור מהיטל השבחה?
החוק מגדיר מספר סוגים של פטורים מהיטל השבחה, בהתאם לאופי הנכס והשימוש בו. הפטורים מתחלקים לשלוש קבוצות עיקריות: פטורים כלליים, פטורים למגורים, ופטורים בפרויקטים של התחדשות עירונית.
פטורים כלליים
- מקרקעין באזור שיקום – קרקע או נכס שנמצאים באזור שהוכרז על ידי המדינה כאזור שיקום
- קרקע ציבורית – קרקע שבבעלות המדינה, רשות מקומית או גוף ציבורי
- מוסדות ציבור ללא מטרת רווח – לדוגמה: עמותות, בתי חולים ציבוריים, מוסדות חינוך או תרבות הפועלים שלא למטרות רווח
- זכאים לסיוע ממשרד הבינוי והשיכון – לעיתים מי שמקבל עזרה מהמשרד זכאי לפטור מההיטל
- קרקעות ותיקות – קרקע שהבעלים מחזיקים בה יותר מ 10 שנים, כאשר התכנית אושרה לפני שנת 1950
פטורים למגורים
- בנייה או הרחבה עד 140 מ"ר – בתנאי שהבעלים או קרוב משפחתו גרים בנכס לפחות 4 שנים
- תוספות לנגישות – כגון התקנת מעלית או רמפה, עד 5% משטח המגרש
- בניית ממ"ד – פטור עד לשטח המינימלי הנדרש לפי התקנות
פטורים בהתחדשות עירונית
- תמ"א 38 (חיזוק מבנים) – פטור מלא מהיטל השבחה
- תמ"א 38/2 (הריסה ובינוי) – פטור עד 2.5 קומות, ועל תוספת מעבר לכך – היטל של 25% (הרשות המקומית רשאית להפחית ל- 12.5% או לפטור לחלוטין)
- תמ"א 38/3 (עיבוי) – פטור מלא
- פינוי-בינוי – ההיטל יכול לנוע בין 0% ל- 50% לפי החלטת הרשות) ולרוב משולם על ידי היזם
היטל השבחה בפינוי בינוי
בפינוי בינוי, הדיירים מפונים ממבנה המגורים אשר נהרס לתועלת בנין חדש המכיל מספר רב יותר של דירות. במהלך תקופת הבניה, הדיירים גרים בשכירות על חשבון הקבלן ובסיום הבניה הם מקבלים למעשה דירה "חדשה" כאשר הקבלן מרוויח מהבניה דירות חדשות שנוספו לבניין בעקבות ההתחדשות.
הרשות יכולה להחליט האם להטיל על היזם היטל השבחה מלא או חלקי, כאשר בערים רבות בארץ העיריות קובעות היטל השבחה בשיעור פחות ואף בפטור מלא על מנת לעודד פרויקטים של פינוי בינוי.
שימו לב: למרות הפינוי בינוי אתם עלולים לשלם היטל השבחה
ברוב המקרים דיירים יהיו פטורים מהיטל השבחה בפינוי בינוי גם אם הערך של הנכס עולה. באילו מקרים היטל ההשבחה ייפול על בעל הדירה? אם בעל דירה מוכר את הנכס אחרי שהתב"ע אושרה, אבל לפני שניתן היתר הבנייה לפרויקט, הוא עלול לשלם היטל השבחה מכיוון שעצם אישור התוכנית העלה את שווי הנכס בעת המכירה.
חשוב לדעת שלא בכל מקרה בו יש פטור מהיטל השבחה יש כדאיות לפרויקטים של פינוי בינוי, לעיתים ההיפך הוא הנכון. באזורי פיתוח כדאיותם של פרויקטים של פינוי בינוי מוטלת בספק בכל מקרה, למרות הפטור מתשלום היטלי השבחה.
מי משלם את היטל ההשבחה? המוכר או הקונה?
היטל השבחה משולם לרוב על ידי בעל הנכס בעת מימוש ההשבחה, המתרחש באחד משלושת המקרים: מכירת הנכס, תחילת ניצול בפועל של זכויות ההשבחה, או קבלת היתר בנייה.
ההיטל מוטל על ידי הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה בגין שיפור בערך הנכס כתוצאה משינוי תכנוני כגון הגדלת זכויות בנייה. ללא תשלום ההיטל לוועדה המקומית (העירייה), בעל הנכס לא יכול לבצע פעולות במרשם המקרקעין (טאבו) הכרוכות במימוש הזכויות.
קיימת מחלוקת מי נושא בתשלום ההיטל – המוכר או הקונה. סוגיה זו אינה מוסדרת באופן חד משמעי, אך בפועל, ברוב המקרים המוכר כולל את סכום ההיטל הצפוי במחיר המכירה של הנכס. יחד עם זאת, חשוב לוודא שהיטל ההשבחה שולם במסגרת העסקה, כדי להימנע מעיכובים או בעיות ברישום הזכויות בטאבו עקב סכום שלא הוסדר מול הוועדה המקומית.
מתי משלמים היטל השבחה פינוי בינוי
בפרויקטים של פינוי בינוי, היטל ההשבחה משולם בזמן מימוש ההשבחה. כלומר, כשניתן היתר בנייה לפרויקט או בעת מכירת הנכס.
אמנם שיעור ההיטל הרגיל הוא 25% (עם אפשרות לשינויים בהתאם להחלטת הרשות המקומית), אך בדרך כלל בפרויקטים כאלה התשלום מועבר לוועדה המקומית על ידי היזם, ולא על ידי בעלי הדירות המקוריים.