ההבדל בן הערים השונים ביחס לפינוי בינוי

פינוי בינוי מהווה אחת הדרכים למימוש התחדשות עירונית בישראל. כדי להבין מה זה למעשה פינוי בינוי עלינו להבין מהם השלבים שעוברים בדרך להשלמת פרויקט במסגרת פינוי בינוי, מיהם הפרויקטים המובילים והחברות המובילות בתחום, ומהו ההבדל בין הערים השונות ביחס לפינוי בינוי בישראל.

פינוי בינוי הוא תהליך במסגרת התחדשות עירונית שבו הורסים בניינים ישנים, מפנים את הדיירים למקום מגורים חילופי זמני  ובונים במקום הבניינים הישנים בניינים חדשים ומחוזקים לפי תקני בנייה עדכניים יותר, לרוב הבניינים המחודשים הינם בעלי קומות רבות יותר ומכילים מספר גבוה יותר של דירות מהבניינים שנהרסו.

חוק פינוי בינוי בישראל

הרעיון של פינוי-בינוי החל לרקום עור וגידים במדינת ישראל בשנות ה-60 כאשר בשנת 1965 הכנסת חוקקה את "חוק פינוי ובינוי של אזורי שיקום התשכ"ה 1965", שמאחוריו היתה אסטרטגיה לחדש שכונות ישנות שנבנו באיכות בנייה נמוכה. חוק פינוי בינוי למעשה נתן למדינה סמכות להכריז על אזור או מבנה שיקום, לתכנן אותו ולפנות את הדיירים באזור המתוכנן בכדי לבצע את הבנייה מחדש. החוק גם הסמיך את המדינה להעניק ליזמים ולקבלנים זכויות בנייה עודפות והטבות מס כדי לתמרץ אותם לבצע פרויקטים של פינוי בינוי לטובת המדינה כאשר כל הצדדים נהנים מהתוצאות.

במשך עשור, איתרה הממשלה שכונות מצוקה ישנות ומתפוררות שהיו בארץ, במטרה לפנות אותן ולבנות שכונות חדשות על השטח המפונה שלעיתים היה בעל שווי גבוה ולאחר ההתחדשות הכפיל ושילש את ערכו. רק בשנת 1998 פינוי בינוי הוכרז רשמית כמדיניות ממשלתית. למרות זאת, הפרויקט הראשון של פינוי בינוי החל רק ב-2001 והאכלוס שלו הושלם רק 14 שנה מאוחר יותר בקריית אונו.

על פי דו"ח הרשות ההתחדשות העירונית הממשלתית ל-2020, בשנת 2020 ניתנו היתרי בנייה ל-2,295 יח"ד ב-12 מתחמי פינוי-בינוי.

ביצוע תהליך פינוי בינוי כפוף לתוכנית בניין עיר (תב"ע) בסמכות החלטה של ועדה מחוזית בערים השונות. לרוב כשמתבצע פינוי בינוי בשכונה קיימת, השכונה חדשה תהיה צפופה יותר ולכן הבנייה מלווה בשדרוג בתשתיות, תוך שילוב שטחים ירוקים וציבוריים.

על מנת לאפשר תהליך פינוי בינוי, המתחם חייב להיות מוכרז על ידי המדינה לכזה המיועד לפינוי בינוי ודרושה לשם כך הסכמתם של 80% מבעלי הדירות.

ההבדל בין הערים השונות ביחס לפינוי בינוי

חשוב להבין את הפער הנובע בין הערים השונות ביחס לפינוי בינוי שמקורו במספר פרמטרים כאשר התהליך כולו מתנהל בשיתוף של גורמים רבים שכל אחד מהם מושך לכיוון שונה: בעלי דירות, יזמים, קבלנים, רשות עירונית, משרד השיכון והרשימה עוד ארוכה.

עשרת הערים שאישרו הכי הרבה היתרים לפינוי בינוי בשנת 2021 הם: בת ים עם 1,470 יח"ד, ירושלים עם 574 יח"ד, קריית אונו עם 544 יח"ד, תל אביב יפו עם 531 יח"ד, אור יהודה עם 328 יח"ד, נתניה עם 258 יח"ד, רמת גן עם 180 יח"ד, רמת השרון עם 171 יח"ד, גבעת שמואל עם 144 יח"ד, הרצליה עם 138 יח"ד.

איך מביאים פרויקט פינוי בינוי להצלחה

ישנם מספר כללים שיכולים לפשט, לקצר את התהליך ולהוביל להצלחתו:

– בודקים למי חותמים – הפוטנציאל הגלום בתחום ההתחדשות העירונית, גרם לכך שבשנים האחרונות צצו גורמים רבים המוכרים כ “קבלני חתימות” או “מחתימי דיירים” אשר עוברים מדלת לדלת ו/או מקיימים כנסי דיירים ומחתימים בעלי דירות במתחמים בהם יש סבירות גבוהה שניתן לקדם פינוי בינוי, על מסמכי הסכמה לפרויקט. המסמכים הללו מאפשרים לאותם גורמים לפנות ליזמים ולמכור לכל המרבה במחיר את הטפסים. הגורמים הללו על פי רוב אינם בקיאים בנבכי התהליך, לא בודקים שאכן המבנה עומד בקריטריונים הנדרשים למימוש הפרויקט ומפזרים הבטחות כזב כדי לזכות בחתימה.

ההמלצה הטובה ביותר היא לחתום ישירות עם יזם בעל ניסיון ויכולת לקדם תהליכים של התחדשות עירונית ולא עם “קבלני חתימות”.

– התאגדות וייצוג ע"י עו"ד מטעם הדיירים– המרכיב הקריטי ביותר להתחלת התהליך הינו התאגדות של בעלי הדירות והקמת נציגות אחת שתתנהל מטעמם. כך התהליך מתקדם מהר יותר בצורה עניינית ומסודרת.

– מטרה משותפת- האינטרסים בין הדיירים לזים אינם חייבים להיות מנוגדים, להפיך. ככל שהכל הצדדים הנוגעים בעניין ישכילו להבין שהמטרה שלהם היא אחת- הצלחת הפרויקט תהיה גבוהה יותר.

–    ניהול מו”מ יעיל וענייני –חשוב לדעת שיש מקסימום לתמורה שהיזם יכול לתת לדיירים וככל שהדיירים יבקשו תמורה גבוהה יותר הפרויקט יהפוך ללא לכלכי ולא יהיה בר מימוש.

–    תיאום ציפיות ושקיפות – אין ספק שהדרך היחידה להצליח בתהליך ובכלל בכל הליך באשר הוא- הוא שקיפות מוחלטת בין כל הנוגעים בעניין, הסכמים זהים, ותמורה קבועה לכל בעלי הדירות.

צרו אתנו קשר