כל מה שצריך לדעת על היטלי השבחה בפינוי בינוי

פינוי בינוי של מבנים ישנים מהווה בשנים האחרונות דרך יעילה וחשובה להתחדשות עירונית. איך זה עובד? הדיירים מפונים מהמבנה הישן שנהרס ונבנה מחדש באופן שמכיל מספר רב יותר של דירות. זהו נראה מצב אידיאלי בו כל הצדדים מרוויחים ונהנים מהתוצאות- הדיירים מקבלים דירות חדשות, היזם מקבל את הנתח שלו, מספר הדירות גדל וערך הבנין עולה. חשוב לדעת שבמקרים מסוימים חלה חובת תשלום היטל השבחה על הנכס בעיקר אם תמכרו את הנכס לאחר אישור התב"ע ובטרם התקבל היתר בניה לפרויקט.

מה זה בעצם היטל השבחה

היטל השבחה  זו חובת תשלום לרשות המקומית שחלה במקרים בהם עקב תכנית שאישרה הרשות המקומית ערך הנכס עלה, לדוגמה מגרש שהתכנית מאפשרת לבנות 1000 מטרים ובמסגרת קידום תכנית חדשה מאשרת הרשות בניית 2000 מטרים, הגדילה הרשות את מספר המטרים הניתנים לבניה על הקרקע ובכך למעשה השביחה את שווי הקרקע והדירות הבנויות עליה, ובעבור זה דורשת העירייה תשלום "היטל השבחה" 

בשביל מה נועד היטל השבחה

ראשית כל- מטרתו הראשונה של היטל השבחה היא לשפר את מצבה הפיננסי של הרשות המקומית כאשר יחד עם זאת הסכומים המצטברים בעקבות ההיטל, ישמשו את הרשות המקומית לתשלום פיצויים למקומות בהם ערך הנכס ירד בעקבות החלטת הראשות. מתי זה קורה? לדוגמא כאשר הרשות מחליטה על שינוי ייעוד של קרקע אשר פוגע בערך הנכסים הסמוכים לה ואז הרשות מחויבת לפצות את בעלי הנכסים שערכם ירד בעקבות כך.

היטל השבחה בפינוי בינוי

בפינוי בינוי- הדיירים מפונים ממבנה המגורים אשר נהרס לתועלת בנין חדש המכיל מספר רב יותר של דירות. במהלך תקופת הבניה, הדיירים גרים בשכירות על חשבון הקבלן ובסיום הבניה הם מקבלים למעשה דירה "חדשה" כאשר הקבלן מרוויח מהבניה דירות חדשות שנוספו לבניין בעקבות ההתחדשות. הרשות יכולה להחליט האם להטיל על היזם היטל השבחה מלא או חלקי, כאשר בערים רבות בארץ העיריות קובעות היטל השבחה בשיעור פחות ואף בפטור מלא על מנת לעודד פרויקטים של פינוי בינוי.

פטור מהיטל השבחה והאם הוא חל על פינוי בינוי

ברוב המקרים דיירים יהיו פטורים מהיטל השבחה בפינוי בינוי גם אם הערך של הנכס עולה. באילו מקרים היטל ההשבחה ייפול על בעל הדירה? בעל דירה שירצה למכור את דירתו לאחר שהתב"ע החדשה אשר קודמה בשביל פרויקט הפינוי בינוי אושרה ולפני שהתקבל היתר בניה לפרויקט עלול להיות מחויב בתשלום היטל השבחה בעבור ההשבחה שהעניקה התב"ע לדירתו.

חשוב לדעת שלא בכל מקרה בו יש פטור מהיטל השבחה- יש כדאיות לפרויקטים של פינוי בינוי- לעיתים ההיפך הוא הנכון. באזורי פיתוח כדאיותם של פרויקטים של פינוי בינוי מוטלת בספק בכל מקרה, למרות הפטור מתשלום היטלי השבחה.

מתי משלמים היטל השבחה פינוי בינוי

היטל השבחה הוא תשלום המוטל, כאמור, על מי שהיו בעלי הנכס או החוכרים שלו בעת שאושרה תוכנית ההשבחה. עם זאת, אין חובה על בעלי הנכס לשלם את ההיטל מייד ברגע שנוצר. המחוקק מבין שלרשות אנשים מן השורה לא תמיד עומדים סכומי הכסף הדרושים. בעניין זה יש מחלוקת מי משלם את ההיטל – המוכר או הקונה. המחלוקת הזאת איננה פתורה, אבל אפשר לומר שבחלק ניכר מהמקרים, המוכרים כוללים את היטל ההשבחה הצפוי במחיר הנכס. היטל השבחה בפינוי בינוי משולם על ידי הקבלן עם המכירה של הנכסים שנבנו במבנה החדש.

צרו אתנו קשר