מגמת העליה במחירי הדירות בישראל ממשיכה להאמיר, בכדי לרסן את השוק המדינה יוזמת מגוון פתרונות כדוגמת מחיר למשתכן, דיור בר השגה וכדו'. הפתרון המרכזי עליו שמה המדינה את יהבה הוא ההתחדשות העירונית, תכנית מצוינת שתאפשר הכפלה ואף שילוש של מספר הדירות הקיימות במרכזי ערים, ללא צורך בשימוש בקרקעות חדשות לבניה אשר הולכות ואוזלות.
בירושלים לבדה מתוכננות כיום במסגרת התחדשות עירונית מעל ל-30,000 יחידות דיור חדשות שאמורות לרסן את הביקושים בעיר ולעצור את עליית מחירי הדירות. ויחד עם זה את מחירי השכירויות.
עם זאת אנו עדים לתופעה מעניינת המתרחשת בשכונות בהם יש תנופת התחדשות עירונית – מחירי השכירויות דווקא עולים משמעותית.
כדוגמא ניקח את שכונת רמת אשכול בירושלים, אשר מרבית הדירות בה מאוכלסות ע"י בעלי הדירות ורק חלק קטן מושכר לציבור השוכרים. אחת השכונות בהם תנופת התמ"א הינה מהגדולות בארץ. בסיבוב קצר בשכונה ניתן להבחין במס' רב של פרויקטים בבניה.
כאשר יחד עם תוספת הדירות החדשות בשכונה למעשה ביצוע העבודות בפרויקטים מצריך פינוי של דיירים הזכאים לשכירות ע"פ חוק כגון קשישים ונכים, וכן דיירים נוספים המבקשים לעזוב את דירתם בתקופת העבודות ולהשכיר את הדירה במחיר מופחת לדיירים אחרים שיסכימו לגור בדירה במשך תקופת הבניה. מה שמייצר בעקיפין עלייה בביקוש לדירות מושכרות. יחד עם ההיצע הדל שיש בשכונה הדבר גרם לעליה במחירי השכירויות.
הדמיה ראשונית לפרויקט 'מתחם הרדוף', פינוי של 179 יח"ד ובניה של כ750 דירות חדשות
דוגמא נוספת היא שכונת קרית היובל בירושלים, בה יש תנופת פינוי בינוי גבוהה כאשר מס' קטן של פרויקטים כבר נמצא בביצוע וכמות גדולה עוד יותר של פרויקטים נמצאים בצנרת הרישוי בהליכי היתר.
במקרים של פינוי בינוי הבעיה עשויה להחריף מאחר והיזם מפנה 100% מהדירות הקיימות, כך במידה ויצא לפועל פרויקט עם פינוי של 100 דירות קיימות, הרי שרוב הדיירים שמפונים יעדיפו להשאר בקרבת הדירה הקיימת שלהם – מה שיגרום ל-100 דיירים נוספים לחפש דירות להשכרה באותו הזמן.
כל זאת בנוסף לפעולות שיוזמת הממשלה להרחקת משקיעים משוק הדיור, כגון העלאת מס הרכישה לאחרונה ל-8, כאשר לרוב דירות שיקנו משקיעים יועמדו להשכרה ויגדילו את היצע הדירות להשכרה.
תופעות אלה גורמות באופן ישיר לעליה של מחירי השכירויות.
מה ניתן לעשות?
בפרויקט אחר שלנו בארמון הנציב בו מתוכנן פינוי של 500 דירות בניה של 2,500 דירות חדשות, העירייה נתנה את הדעת על הנושא ונראה שהפרויקט ייבנה בשלבים כדי להקל על הליך הפינוי והעומסים שיבואו בעקבותיו.
דבר אחד בטוח.
בעוד מס' שנים לאחר הגל הראשון של הפרויקטים, יתווספו לשכונות אלפי יח"ד שאמורות להגדיל את ההיצע ולגרום לריסון של מחירי השכירויות על אף הפרויקטים הנוספים שיצאו לדרך בשכונה.
