ירושלים עמוסה בעבירות בניה, אחת נפוצה היא הוספת יח"ד שלא בהיתר, בין אם זה ע"י פיצול דירה קיימת ל-2 או 3 דירות קטנות, יצירת דירה במחסנים, חניות, חללים חפורים או סתם שטחים טכניים. לרוב דירות אלה חנוקות, נמוכות, לעיתים מפויחות עקב גישה מחניון ובאופן כללי ברמת חיים נמוכה, בהם גרים בדרך כלל זוגות צעירים עם ילדים קטנים.
עבירות בניה אלו ימשיכו לצוץ כפטריות אחרי הגשם כל עוד ימשיך הביקוש לדירות קטנות, הנובע בין היתר מעליית גיל המוות, שיעור גירושין גבוה, וגידול של זוגות צעירים המבקשים לגור בקרבת ההורים. מה שמקשה למצוא כיום דירות 2-3 חדרים ברוב השכונות בעיר.
במצב מתוקן בו תמהיל השירות היה בריא עם דירות בגדלים שונים לפי צרכי השכונה, שוק הדירות הלא חוקיות לא היה שורד, אף אחד לא אוהב לגור במחסן ללא חלונות או בדירה מפוצלת בתכנון לקוי.
מי שאחראית על תמהיל הדירות היא עיריית ירושלים, דומה כי מוטב יהיה לולא העירייה תאפשר לכולם לפצל את דירתם בהליך חוקי, פשוט ונטול היטלים ומיסים, וכך לתת לכוחות השוק לעשות את שלהם, ככל וירד הביקוש – תופעת פיצולי הדירות תדעך ואף נראה הליך הפוך של חיבורי דירות. ככל שהביקוש יגבר – יותר אנשים יפצלו דירות גדולות ליחידות קטנות, ולפחות תהנה האוכלוסייה מהיצע דירות קטנות העומדות בתקן, ללא פיח ועם אור שמש טבעי.
איפה ירושלים נמצאת?
בערי הבירה בעולם, כמו למשל בת"א, בהם הביקוש למגורים גבוה, לרוב צפיפות הנפשות לחדר יחד עם ממוצע גודל דירה – יהיו גבוהים יותר מערים רגילות. האם ירושלים שמחפשת למשוך אליה צעירים ולהגדיל את היצע התעסוקה והביקוש למגורים בעיר – יודעת לספק מגורים לקהל האוכלוסייה הצעיר?
אמנם, בשנת 2020 העלה ח"כ ישראל אייכלר הצעת חוק על שולחן הכנסת לאפשר פיצול דירות גם בדירות גדולות של 100 מ"ר ומעלה בבנייני מגורים, ללא צורך בהיתר בניה או תשלום היטלי השבחה – אך החוק לא עבר בסופו של דבר.
איך התחדשות עירונית יכולה לעזור?
בהתחדשות עירונית, דומה שלא נעשתה חשיבה על הנושא כלל, שכן אם ניקח פרויקט דוגמא של פינוי בינוי עם 200 דיירים הגרים בדירות של 80 מ"ר, לאחר סיום הפרויקט יקבלו דירות בגודל של כ105 מ"ר ללא אפשרות לשינוי גודל הדירה, ללא התחשבות בצרכים של הדיירים כאשר כלל לא בטוח כי הם אכן צריכים דירה בגודל של 105 מ"ר.
למעשה בזכות תיקון חוק הפינוי בינוי לפני מס' שנים, מתי מעט כן זכאים לפצל את דירתם במסגרת הליך פינוי בינוי, על הדייר להיות מעל גיל 75 במעמד החתימה. כמו"כ עליו לגור בדירה במהלך השנתיים שקדמו לחתימתו על ההסכם ועוד תנאים נוספים, כאשר רק קשישים העונים להגדרה זו, זכאים לבקש בין היתר אפשרות של קבלת 2 דירות קטנות תוך זכאות לפטור מלא ממיסוי, או קבלת דירה קטנה יותר בתוספת לקבלת כסף מזומן.
דייר אחר שלא זכה לעמוד בתנאים המפורטים, המעוניין לקבל 2 דירות קטנות – יצטרך טכנית "למכור" את דירת התמורה הגדולה ליזם ו"לקנות" ממנו חזרה 2 דירות קטנות. 3 אירועי מס עליהם יצטרך לשלם מס שבח + מיסי רכישה. כמו"כ אם יבחר הדייר לקבל מהיזם דירה אחת קטנה של 55 מ"ר ולממש את יתרת התמורה שלו בכסף מזומן הרי שיצטרך לשלם מע"מ בניה על הכסף המזומן, ולאחר מכן לשלם שוב מס רכישה על קניה של דירה קטנה נוספת, כך שבפועל אין תמריצים לאנשים לגור בדירות קטנות יותר, מה שיגרום לאנשים או להמשיך ולגור בדירות גדולות מהצורך, ובעקיפין לפיצולים שלא בהיתר.
החזר של הצעת החוק שתאפשר פיצול דירות בהליך קל וללא תשלומים, וכן תיקון חוק ההתחדשות העירונית כך שירחיב יותר את מעגל הזכאים לפצל את דירתם, ולהנות מדירה חדשה ומשופצת במסגרת פרויקט הפינוי בינוי, לצד יחידת דיור נוספת שתוכל הן לייצר הכנסה נאה לבעל הדירה והן להגביר את היצע הדירות הקטנות בשוק, מה שיפחית את הביקוש ליחידות דיור לא חוקיות, ללא חלון ללא אוויר וללא אור.
