חוק פינוי בינוי: כל מה שבעל דירה/דייר צריך לדעת

מה זה פינוי בינוי? למה פינוי בינוי? ואלו זכויות מגיעות לדיירים על פי חוק? סידרנו לכם את המידע הרלוונטי בצורה נוחה וקלה מה הוא פרויקט פינוי בינוי?

פרויקט פינוי בינוי הוא פרויקט אשר תכליתו לחדש ולשפר בניינים ישנים וזאת על ידי הריסתם ובניית בניינים חדשים ומודרניים במקומם.

מדוע נחקק חוק פינוי בינוי?

 לתוכנית הפינוי בינוי יש כמה סיבות ותועלות מרכזיות:

  • שיפור ושיקום שכונות – חידוש שכונות ושיפור מעמד הדיירים בה על ידי בניית בניינים חדשים אשר יחדשו וישדרגו את האזור כולו.
  • חידוש בניינים – לבניין כמו לכל דבר יש “תוקף”, כאשר בניין מתיישן יש לכך 2 השלכות עיקריות –

א. הדיירים בו עלולים לסבול מנזילות, סדקים ובעיות נוספות.

ב. בניינים ישנים נמצאים בסכנת קריסה גבוהה, למשל במקרה של רעידת אדמה. באמצעות פינוי בינוי, הורסים את הבניין הישן ומקימים בניין חדש ומודרני העומד בכל התקנים המחמירים, המספק רווחה ובטיחות לדיירים הגרים בו.

  • צפיפות אוכלוסין בערי ישראל – בנייה לגובה מאפשרת ניצול יעיל וחכם יותר של השטח.
  • שמירה על שטחים ירוקים ופתוחים – בעזרת ציפוף הבניה במרכזי הערים.

איך אדע עם הבניין שלי זכאי לפינוי בינוי/אלו בניינים זכאיים לפינוי בינוי?

הרשות המקומית מכריעה אלו בניינים זכאים לפינוי בינוי, ניתן לבדוק זכאות באמצעות פניה אלינו או ליזמים הפועלים בתחום.

כללי אצבע לבדיקה ראשונית 1. בניין ישן (מעל 20/30 שנה) 2. בניין שבמקור נבנה ללא ממ”דים.

עמידה ב-2 הקריטריונים מעלה את הסיכוי לקידום פרויקט פינוי בינוי בבניין.

פניה אלינו, תוכל לאשר האם אכן יש זכאות לפינוי בינוי.

מה מרוויח בעל דירה בפרויקט פינוי בינוי?

במסגרת פרויקט פינוי בינוי יקבל בעל הדירה דירה חדשה לגמרי בבניין החדש שיבנה. בדרך כלל גדולה יותר משמעותית מהדירה הישנה וכן מרפסת מחסן וחניה. מעבר לכך ייהנה בעל הדירה מסביבת מגורים חדשה וחדישה, מבניינים מודרניים, מעליות, ממ”דים והטבות נוספות המאפיינות בניין חדש, הטבות אלו מוערכות בשווי של מאות אלפי שקלים, וזאת ללא כל עלות כלל מצדו.

מה מרוויח יזם בפינוי בינוי?

היזם מרוויח ע”י בניית בניין חדש גדול יותר, הכולל דירות רבות יותר, את הדירות הנוספות מוכר היזם לדיירים חדשים וכך מממן את הפרויקט.

כיצד מתבצע פרויקט פינוי בינוי?

הדיירים והיזמים מוציאים את הפרויקט לפועל בצורה הבאה. דיירי הבניין (או מספר בניינים) חותמים על מסמך הסכמה לפרויקט פינוי בינוי וכן ממנים נציגות דיירים אשר תייצג את כלל הדיירים. הנציגות בוחרת אנשי מקצוע אשר מלווים את הדיירים ויחד איתם מנהלים משא ומתן מול היזם על הסכם פינוי בינוי. בהסכם מובטחות כל התמורות לבעלי הדירות וכן נקבעים כל הכללים על פיהם היזם יקדם את הפרויקט.

לאחר שרוב הדיירים חותמים על ההסכם יתחיל היזם בקידום תכנית חדשה לבניין מול הרשות המקומית, אשר תכלול אישור תב”ע (תכנית בניין עיר) חדשה והוצאת היתרי בניה. תהליך שבדרך כלל אורך מספר שנים. עם קבלת האישור מהרשות המקומית (עירייה), היזם הורס את המבנה הקיים ובונה במקומו את הבניין החדש כאשר בדרך כלל יחד עם הבניין החדש יבנה היזם גם מבני ציבור חדשים עבור הקהילה, יפתח שטחים ירוקים, ידאג לפתרונות תחבורה ועוד.

מי דואג לזכויות הדיירים?

במסגרת הפרויקט, הדיירים ילוו על ידי אנשי מקצוע מטעמם.
אנשי המקצוע המלווים את הדיירים הם עורך דין, מפקח בניה ושמאי.

את אנשי המקצוע בוחרים הדיירים באמצעות נציגות דיירים (בדומה לוועד בית) שאותה ממנים רוב הדיירים, אנשי המקצוע מייצגים את הדיירים אך שכרם משולם על ידי היזם, והדיירים לא נושאים בעלות שכרם כלל וכלל.

מה הדיירים עושים במהלך תקופת הבניה?

במהלך כל תקופת הבניה יפונו הדיירים לדירה אחרת בשכירות שאותה יממן היזם. בתום תקופת הבנייה הדיירים יחזרו לבניין החדש ויכנסו לדירתם החדשה. הדיירים שמפונים במסגרת פרויקט פינוי בינוי אינם חייבים בתשלום מס שבח, היטל השבחה ומס רכישה, אלא חובת תשלומם אלו חלה על היזם. הסדר זה נועד כדי לעודד דיירים להסכים לתוכניות פינוי בינוי ללא חשש מעלויות כלשהן.

החוק מאפשר לדיירים גם לקבל כסף מזומן באמצעות “שנמוך” דהיינו וויתור על חלק מהמטרים הנוספים המגיעים להם, וקבלתם בכס, מזומן.

כאשר אחד הדיירים מסרב להצטרף לפרויקט פינוי בינוי

בעבר על מנת לקדם פרויקט פינוי בינוי הייתה נדרשת הסכמה של 80% ואף 100% מבעלי הדירות, אך לאחרונה הבין המחוקק כי רף זה גבוה מידי וכי פרויקטים נתקעים בגלל הדרישה לאחוזי הסכמה גבוהים, והכין תיקון לחוק המוריד את הרוב הדרוש.

כיום על מנת להוציא פרויקט פינוי בינוי לפועל נדרשת הסכמה של 66% מבעלי הדירות בבניין כאשר לאחר הסכמת לפחות 66% ניתן לכפות את הדיירים הנותרים להסכים לפרויקט באמצעות פניה לבית המשפט והגדרתם כ”דייר סרבן”.

דייר סרבן מוגדר ככזה המסרב סירוב בלתי סביר לפרויקט הפינוי בינוי או שדורש פיצויים ודרישות לא סבירות בשונה משכניו לבניין.

 ישנם מספר סיבות שהחוק מגדיר כסיבות סבירות להתנגדות, במקרים כאלו הדייר לא יוגדר כדייר סרבן כגון –

  • במקרה שלא הוצעו לדייר מגורים חלופיים למשך תקופת הבנייה.
  • הדייר המסרב או אחד מבני משפחתו המתגוררים בדירה הם אנשים בעלי מוגבלויות והדיור החלופי שהוצע להם, אינו מותאם למוגבלויותיהם.
  • במקרה שהדייר לא קיבל ערבויות ובטחונות מספקות לביצוע עסקת הפינוי בינוי

 

ערבויות

בפרויקט פינוי בינוי, מחויב היזם להעמיד ערבויות מלאות עבור בעלי הדירות על מנת למנוע כל סיכון אפשרי.

הערבויות המרכזיות הן –

  • ערבות על שווי הדירה החדשה – בטרם היזם יהרוס את הבניין הישן יקבל כל דייר ערבות בשווי הדירה החדשה אשר הובטחה לו.
  • ערבות שכירות – ערבות עבור דמי השכירות אשר היזם מחויב לשלם לבעלי הדירות.
  • ערבות מיסוי – ערבות להבטחת אי חיוב הדיירים במיסוי בגין הפרויקט.

 

לסיכום, החוק מעודד ומעניק הטבות מיוחדות לדיירים המעוניינים להצטרף לפרויקט פינוי ובינוי. כך שבסופו של דבר, פרויקט כזה שמתנהל כיאות, הוא כדאי מבחינה כלכלית וביכולתו לשפר את חווית המגורים ואת איכות החיים של הדיירים.

צרו אתנו קשר